Sản phẩm bất động sản chưa đa dạng
Tại hội thảo “Gỡ nút thắt quy hoạch: Hải Phòng đón sóng đầu tư bất động sản” do báo Tiền Phong và Hiệp hội Golf Việt Nam phối hợp tổ chức. Theo ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch Tập đoàn Cen Group, Hải Phòng trong 5 năm vừa qua thực sự bùng nổ tại thị trường duyên hải, là một trong số ít những thị trường tạo được đột phá. Mặc dù hơi muộn nhưng Hải Phòng khi đã thức dậy đã bùng nổ rất lớn mạnh, nhiều dự án bất động sản được triển khai theo hướng cân đối về công nghiệp, dịch vụ nghỉ dưỡng, nhà ở.
"Tuy nhiên, việc quy hoạch của Hải Phòng mặc dù đã được công bố nhiều lần và nhiều lần điều chỉnh nhưng trong quá trình thực hiện, chúng tôi vẫn thấy còn nhiều bất cập, đặc biệt là sự chồng chéo giữa luật. Trong đó có Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư khiến cho tiến độ triển khai các dự án tại Hải Phòng gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Đồng thời, do sự phát triển của Hải Phòng trong thời gian vừa qua thiên về phát triển công nghiệp và dịch vụ, nên dân số có sự thay đổi lớn và phần lớn người dân đến Hải Phòng làm việc là lực lượng lao động, nên nhu cầu về bất động sản nhà ở sẽ đi theo hướng là nhà ở xã hội.
Ngoài ra, các loại hình bất động sản cao cấp như bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở hạng sang còn khá ít và chưa đạt được tầm như láng giềng là Quảng Ninh. Trong khi, phân khúc này tạo ra giá trị rất lớn cho ngành bất động sản, giá trị điền tức (đất đai) rất là cao.
Nhìn bản đồ dân cư của Hải Phòng trong vòng 40 năm trở lại đây, thì Hải Phòng đã mất ít nhất 20 năm là dân số sụt giảm. Và từ năm 2000 trở lại đây, dân số đã tăng nhẹ trở lại và ít nhất đã đạt được sự cân bằng về dân số.
Đồng thời, Hải Phòng cũng giống như là Nam Định, Phú Thọ, Thái Nguyên,… là những thành phố công nghiệp cũ, đang dịch chuyển sang ngành công nghiệp dịch vụ, và đây là sự thay đổi lớn trong vấn đề quy hoạch.
“Dưới góc độ cá nhân, tôi rất mong muốn quy hoạch của Hải Phòng tiếp cận được với quy hoạch của thành phố hiện đại, mà chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm và tham khảo của các nước trong khu vực trong thời gian vừa qua, và các địa phương trong nước như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Ninh Thuận,…
Đồng thời, các doanh nghiệp cũng rất mong muốn rằng thông tin quy hoạch, triển khai hạ tầng các dự án đã được phê duyệt quy hoạch sẽ được công khai, để thúc đẩy tiến độ dự án", ông Hưng nhấn mạnh.
Tháo gỡ “nút thắt”
Ông Nguyễn Thành Hưng - Giám đốc Sở Xây dựng Hải Phòng cho biết, đối với Hải Phòng, các vấn đề vướng mắc đang tập trung vào 3 vấn đề cốt yếu:
Thứ nhất, là Hải Phòng đang tồn tại hai loại hình quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ trên cùng một địa điểm, một không gian lãnh thổ trên 15.000 km2, tác động đến hơn 2 triệu người dân. Do đó, nếu không có sự tích hợp, không có sự kế thừa, không có sự chỉ đạo và không có sự phối hợp thì thậm chí những vướng mắc rất nhỏ trong quy hoạch sẽ cản trở đến các nhà đầu tư, làm chậm tiến độ dự án. Việc phân định nội hàm quy hoạch cấp tỉnh và 2 quy hoạch xây dựng liên quan trực tiếp đến thành phố Hải Phòng là Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng và Quy hoạch Xây dựng Khu Kinh tế Đình Vũ – Cát Hải là vấn đề cấp thiết, và tuyệt đối không để xảy ra mâu thuẫn giữa hai loại quy hoạch này, vì nếu có sẽ kéo dài các thủ tục pháp lý.
Thứ hai, là dữ liệu, hồ sơ quy hoạch liên quan, thì thú thật là hệ thống cơ sở dữ liệu và dữ liệu số của ngành xây dựng, Tài nguyên và Môi trường là chưa tốt, kéo theo việc minh bạch thông tin cho người dân và nhà đầu tư để triển khai xây dựng các chiến lược phát triển sẽ bị chậm. Do đó, trong năm 2022 Sở Xây dựng sẽ quyết tâm nghiên cứu, phát triển những app, website công nghệ để công bố tối đa những thông tin chúng tôi có lên các app, website địa phương hoặc cổng thông tin chính thức để các nhà đầu tư thuận lợi hơn trong công tác truy cập và minh bạch thông tin. Thậm chí, các số liệu thông tin khác như thủ tục hành chính một cửa, cấp phép xây dựng nhà cửa,… chúng tôi sẽ cố gắng thực hiện online hoặc minh bạch để các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.Thứ ba liên quan đến hạn mức sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Trong Điều 28 Luật Quy hoạch cũng đã nói rõ là xác định chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất, bao gồm chỉ tiêu sử dụng đất do chỉ tiêu sử dụng đất quốc gia phân bổ và chỉ tiêu sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, và quy mô đến cấp huyện. Những điều này rất phức tạp, bởi hiện nay chúng ta mới duy nhất phê duyệt được tỉnh Bắc Giang, còn lại 61 tỉnh khác đang rất vướng mắc.
Hiện nay, đang thực hiện quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia nhưng nếu không làm rõ ràng, sẽ xảy ra trường hợp có tỉnh không sử dụng hết hạn mức, nhưng có tỉnh không đủ hạn mức sử dụng đất. Hải Phòng khác hẳn các thành phố khác vì đang tiếp tục phát triển trên 3 trụ chính là cảng biển kết hợp logistic, công nghiệp và du lịch. Trong đó, công nghiệp và du lịch đang vướng mắc rất nhiều về hạn mức sử dụng đất, nhất là đất công nghiệp, đất sân golf, đất công trình thể dục thể thao có quy mô lớn. Do đó sẽ khó phát triển bất động sản cao cấp.
